وکیل الزام به تنطیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی زمانی رخ می‌دهد که فروشنده به تعهد خود عمل نکند. در واقع در قراردادهای خرید و فروش ملک، فروشنده در مقابل خریدار متعهد به تنظیم سند رسمی به نام خریدار در تاریخ تعیین شده است. بنابراین در صورت امتناع فروشنده از این کار، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه او را ملزم به این کار کند. چنین فرایندی در اصطلاح قانونی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نام دارد.

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در کرج

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی شخصی است که در زمینه معاملات و قراردادها به خصوص قراردادهای املاک  دارای تخصص و تجربه است. بنابراین می‌تواند در صورت نیاز به الزام به تنظیم سند رسمی با تسلط به ویژگی‌ها و پیچیدگی‌های چنین قراردادهایی، شرایط را مدیریت و کنترل کند.

حق الوکاله وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

میزان حق الوکاله برای وکیل الزام به تنظیم سند رسمی برای همه وکلا و دفاتر حقوقی ثابت نیست. این دستمزد با در نظر گرفتن عواملی مانند دانش و تجربه وکیل، رزومه کاری و حتی شهر یا موقعیتی که دفتر حقوقی در آن واقع شده تعیین می‌شود. البته تعرفه‌های قانونی مهم‌ترین نقش را در این زمینه دارند و به همین دلیل دستمزدها تفاوت زیادی با هم نخواهند داشت. به طور کلی به عنوان دستمزد برای دعاوی ملکی می‌توانید در حدود 5  تا 7 درصد ارزش ملک مورد دعوا را در نظر بگیرید.

الزام به تنظیم سند قولنامه ای

در حالت معمول دعاوی الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای تفاوت فاحشی با املاک دارای سند رسمی ندارد. در این مورد هم به دلیل استنکاف فروشنده از تنظیم سند، خریدار اقدام به اقامه دعوی می‌کند. بنابراین خریدار باید بتواند ثابت کند که حق اقامه دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای را دارد. به همین دلیل لازم است شرایطی در معامله حاکم باشد که در ادامه این شرایط را مرور می‌کنیم:

1. لازم است مالک مورد دعوی توسط خریدار به صورت مستقیم و بدون واسطه از مالک رسمی ملک یا قائم مقام قانونی وی خریداری شده باشد.
2. ملک مورد نظر در زمان طرح دعوی در مالکیت خریدار باشد.
3. مالک یا فروشنده از تنظیم سند رسمی و انتقال آن به خریدار استنکاف کند.
4. خریدار کلیه تعهدات خود را در قرارداد شامل پرداخت مبلغ معامله در زمان تعهد شده برای تنظیم سند انجام داده باشد.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار در نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تقاضای خود را از ریاست دادگاه درخواست می‌کند:

به این صورت که مشخصات ملک مورد دعوی را به صورت کامل شامل نوع ملک، آدرس و موقعیت به دادگاه اعلام می‌کند. پس از آن لازم است مشخصات مبایعه نامه شامل تاریخ و هم‌چنین اسناد مربوط به آن باید به دادگاه اعلام شود.

سپس خریدار اعلام می‌کند که فروشنده یا خوانده در تاریخ تعیین شده در مبایعه نامه برای حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال ملک حاضر نشده و عدم حضور او احراز شده است. عدم حضور فروشنده می‌تواند با تأمین دلیل، اعلام مراتب به دفترخانه، تنظیم استشهادیه، ارسال اظهارنامه و غیره احراز شود.

در نهایت خریدار یا خواهان به مسلم بودن وقوع بیع صحیح شرعی بین طرفین و عدم ایفای تعهدات معامله توسط خوانده اذعان می‌کند. سپس با استناد به مواد 10 و 219 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی صدور حکم تقاضای الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سندرسمی انتقال را از دادگاه تقاضا می‌کند. البته لازم است در متن دادخواست جبران خسارات قانونی وارده (ناشی از دادرسی) توسط خوانده را هم از دادگاه تقاضا کنید.

نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی

اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی که بر علیه فروشنده صادر می‌شود به درخواست صدور اجرائیه توسط خریدار نیاز دارد. پس از آن در بخش اجرای احکام دادگاه صادرکننده حکم، پرونده اجرایی تشکیل می‌شود.

در مرحله بعد مامور اجرای احکام یا دادورز یک معرفی نامه به منظور تنظیم سند به نام خریدار به وی ارائه می‌دهد. این معرفی نامه خطاب به یکی از دفاتر اسناد رسمی صادر می‌شود. بنابراین خریدار به همراه معرفی نامه به دفتر اسناد رسمی مورد نظر مراجعه می‌کند. در این صورت سردفتر کلیه اقدامات لازم برای تنظیم و انتقال سند شامل استعلام ثبتی، تسویه حساب‌های مالیاتی، پرداخت عوارض شهرداری و غیره را انجام می‌دهد. در نهایت تاریخی برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار تعیین می‌کند.

در این مرحله لازم است یک اخطار توسط مامور اجرای احکام به فروشنده ارسال و به وی ابلاغ شود. در این اخطارنامه به فروشنده اعلام می‌شود که ملزم به حضور در روز و ساعت معین برای تنظیم سند به نام خریدار است و در صورت عدم حضور این فرایند به صورت قانونی انجام خواهد شد. بنابراین در صورت عدم حضور فروشنده، خود دادورز به عنوان نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می‌شود و به امضای اوراق مربوط به انتقال سند به نام خریدار را امضا اقدام می‌کند. به این صورت سند مالکیت به نام خریدار صادر خواهد شد.

الزام به تنظیم سند ملک بدون سند

الزام به تنظیم سند ملک بدون سند در صورتی لازم است که علاوه بر خودداری فروشنده از انتقال مالکیت، ملک مورد نظر به صورت رسمی در اداره ثبت اسناد ثبت نشده باشد. یعنی ملک فاقد سند باشد. در این صورت نیز خریدار ملک بدون سند باید در دعوای اثبات مالکیت ادله لازم را به دادگاه ارائه دهد. دراین صورت دادگاه با در نظر گرفتن این دلایل و مستندات در صورت احراز مالکیت خواهان، به اثبات مالکیت او حکم می‌دهد. این ادله می‌تواند شامل اثبات تصرف در ملک بدون سند، احراز مبایعه نامه عادی ملک بدون سند و هم‌چنین شهادت شهود باشد. البته لازم است در این صورت برای ثبت سند در دفتر اسناد رسمی هم اقدام کنید.

نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک

لازم است خواهان در متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک به صورت زیر اقدام کند:

اینجانب ………… به موجب مبایعه نامه شماره …….. تاریخ ……. دارای کد رهگیری ………. شش دانگ یک ( نوع ملک) به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی قطعه ……. واقع در بخش … حوزه ثبتی …… به مساحت …… متر مربع واقع در (نام شهر) را از خوانده ………….. خریداری نموده است.

به موجب بند …….. مبایعه نامه مذکور طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند رسمی در تاریخ ……………… در دفتر اسناد رسمی شماره …… حاضر شوند. ولی متاسفانه خوانده محترم به موجب گواهی عدم حضور شماره ……….. در دفترخانه مزبور حاضر نشده و تاکنون نیز هیچ گونه اقدامی در خصوص ایفای تعهد در خصوص تنظیم سند رسمی انجام نداده است.

(می‌توانید در صورت وجود بندی مرتبط با پرداخت خسارت توسط فروشنده به خریدار در صورت تاخیر در تعهدات به این بند هم مراجعه کنید. به طور معمول لازم است مبلغی وجه التزام به عنوان خسارت در ازای هر روز تاخیر مشخص شده باشد.)

بنابراین با توجه به موارد مذکور اینجانب تقاضای رسیدگی و صدور حکم توسط دادگاه برای

1. حضور فروشنده در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال ملک مورد نظر را دارم.
2. محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ جریمه بابت تخلف از انجام تعهد موضوع ماده …. در مبایعه نامه.
3. محکومیت خوانده به پرداخت وجه التزام ذکر شده در بند …… مبایعه نامه مبنی بر تاخیر در انجام تعهد از تاریخ …….. تا زمان اجرای حکم را دارم.

موانع الزام به تنظیم سند رسمی

در برخی موارد ممکن است دعوی با موانعی برای الزام به تنطیم سند رسمی توسط فروشنده مواجه باشد. این موانع در حالت معمول موارد زیر را شامل می‌شود که باید خوانده یا وکیل وی برای رفع این موانع با اقامه دعوی مرتبط با رفع آن‌ها تلاش کنند. یعنی پس از برطرف کردن مانع طرح دعوی به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نمایید. یا در صورت کلاهبرداری باید اعلام جرم کنید.

• اگر ملک مورد دعوی توسط دادگاه، دادسرا یا اجرای ثبت در رهن یا بازداشت باشد.
• در صورتی که پایان کار ملک توسط فروشنده دریافت نشده باشد.
• در صورتی که صورت مجلس تفکیکی اخذ نشده باشد.
• در صورتی که مفاصاحساب‌های مالیاتی و شهرداری شامل عوارض و غیره اخذ نشده باشد.
• در صورتی که فروشنده اصلاً مالک ملک مورد نظر نباشد.
• در صورتی که فروشنده به هر دلیلی ممنوع المعامله باشد یا کد ملی وی مسدود شده باشد.

رد دادخواست الزام به تنظیم سند

پس از اقامه دعوی تنظیم سند، این امکان هم وجود دارد که حکم رد دادخواست الزام به تنظیم سند توسط دادگاه اعلام شود. این مورد به دلیل نوع پرونده یا وجود برخی موارد در آن رخ می‌دهد. به عنوان مثال ممکن است ملک مورد نظر در یک اقدام کلاهبردارانه به صورت قولنامه‌ای به چندین نفر فروخته شده باشد. بنابراین به دلیل عدم وجود مالک قطعی ملک درخواست الزام به تنظیم سند توسط مراجع قانونی رد می‎شود.

یکی دیگر از عوامل رد دادخواست می‌تواند در بازداشت بودن ملک باشد. اسناد و املاکی که در رهن بانک یا قوه قضاییه باشند، در صورت عدم آزادسازی با رد دادخواست الزام برای تنظیم سند مواجه می‌شوند. هم‌چنین ممکن است مقدمات تنظیم سند شامل پایان کار، صورتجلسات تفکیکی و مانند آن در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشند. در این صورت توصیه می‌کنیم علاوه بر دادخواست الزام به تنظیم سند، برای الزام به اخذ پایان کار هم یک دادخواست تنظیم کنید. هم‌چنین در این موارد درخواست توقف موقت ملک از دادگاه می‌تواند در جلوگیری از نقل و انتقالات احتمالی نقش موثری داشته باشد.

در نهایت لازم است به این نکته توجه کنید که حرفه‌ای بودن و تخصص و تجربه وکیل می‌تواند نقش موثری در عدم رد درخواست الزام به تتظیم سند رسمی داشته باشد. چون وکیل در جلسات مشاوره موارد مختل کننده در روند الزام به تنظیم سند رسمی و روش‌های رفع این موانع را برای شما توضیح می‌دهد. به عنوان مثال حتی اگر مالک پس از صدور حکم اجراییه هم امکان تنظیم سند را به هر دلیلی نداشته باشد، امکان فسخ یک طرفه قرارداد برای خریدار وجود دارد. به طور کلی برای جلوگیری از وقوع چنین مشکلاتی پیش از از تنظیم دادخواست، توصیه می‌کنیم استعلام‌های لازم را از اداره ثبت دریافت کنید.